Daň z predaja nehnuteľnosti: Kedy platíte a kedy ste oslobodení?
Daň z predaja nehnuteľnosti: Kedy platíte a kedy ste oslobodení?
Plánujete predať byt, dom alebo pozemok? Pred podpisom kúpnej zmluvy si prečítajte, čo vás môže čakať zo strany daňového úradu — a kedy naopak nemusíte platiť ani cent.
Čo je daň z predaja nehnuteľnosti?
Mnoho ľudí si mýli daň z nehnuteľnosti (každoročnú miestnu daň, ktorú vyberá obec) s daňou z príjmu z predaja nehnuteľnosti. Sú to dve úplne rozdielne veci.
Keď predáte nehnuteľnosť — byt, rodinný dom, chatu, garáž alebo pozemok — a získate z toho príjem, tento príjem v princípe podlieha dani z príjmov fyzických osôb podľa zákona č. 595/2003 Z. z. Daň platí predávajúci, nie kupujúci. Zákon však stanovuje viaceré podmienky, pri splnení ktorých ste od dane úplne oslobodení.
Kedy predávajúci daň PLATÍ?
Daňová povinnosť vzniká vtedy, ak nesplníte žiadnu z podmienok oslobodenia. Najčastejší prípad je jednoduchý: predáte nehnuteľnosť skôr, ako uplynie 5 rokov od jej nadobudnutia.
Príklady, kedy daň platíte:
Kúpili ste byt v roku 2022 a predávate ho v roku 2025 — vlastníte ho menej ako 5 rokov.
Dostali ste nehnuteľnosť darovaním a darca ju vlastnil menej ako 5 rokov.
Nehnuteľnosť ste mali zaradenú v obchodnom majetku (napr. ako živnostník) a od jej vyradenia neuplynulo ešte 5 rokov.
Podpísali ste zmluvu o budúcom predaji ešte pred uplynutím 5-ročnej lehoty — aj keď samotnú kúpnu zmluvu uzatvoríte až neskôr, daňová povinnosť sa posudzuje podľa skoršieho dátumu.
Koľko daň činí?
Základ dane tvorí zisk z predaja, teda rozdiel medzi predajnou cenou a preukázateľnými výdavkami. Sadzba dane je:
19 % zo základu dane do výšky 176,8-násobku životného minima
25 % z časti základu dane presahujúcej túto hranicu
⚠️ Dôležité: Okrem dane z príjmu môže predávajúcemu vzniknúť aj povinnosť platiť zdravotné odvody (štandardne 16 % zo zdaniteľného zisku). Ak ste od dane z príjmu oslobodení, zdravotné odvody tiež neplatíte.
Aké výdavky si môžete odpočítať?
Pri výpočte základu dane si môžete uplatniť:
Kúpnu cenu, ktorú ste za nehnuteľnosť preukázateľne zaplatili
Hodnotu určenú znaleckým posudkom v prípade dedenia
Náklady na technické zhodnotenie nehnuteľnosti (rekonštrukcie, prístavby)
Poplatky súvisiace s prevodom — kataster, notár, právne služby
Zostatkovú cenu, ak bola nehnuteľnosť zahrnutá v obchodnom majetku
Kedy predávajúci daň NEPLATÍ?
Zákon v § 9 zákona o dani z príjmov stanovuje niekoľko situácií, kedy je príjem z predaja od dane úplne oslobodený. Toto je tá dobrá správa, ktorú väčšina predávajúcich rаdа počuje!
1. Uplynutie 5-ročnej lehoty vlastníctva
Najčastejšie uplatňované oslobodenie. Ak ste vlastnili nehnuteľnosť viac ako 5 rokov odo dňa nadobudnutia (vklad do katastra), príjem z predaja je od dane oslobodený.